O que você precisa saber sobre a promessa de venda.
A promessa de venda é um ato pelo qual um vendedor e um comprador de uma propriedade existente concordam em vendê-la. A promessa de venda vem antes da venda final. É uma espécie de reserva do imóvel por parte do comprador e uma garantia para o vendedor. A promessa de venda pode assumir duas formas: promessa unilateral ou compromisso de venda. Fazemos um balanço da promessa de venda!
Promessa de venda: promessa unilateral ou contrato de venda?
A promessa de venda, firmada entre o vendedor e o comprador de um imóvel existente antes da venda definitiva, pode assumir duas formas: promessa unilateral de venda ou compromisso de venda (ou "promessa sinalagmática de venda" ).
A promessa unilateral de venda permite ao comprador reservar um imóvel, mantendo a possibilidade de retratação. O alojamento é reservado ao comprador por um período especificado na promessa unilateral de venda. O vendedor, por outro lado, compromete-se a não vender o alojamento a ninguém que não seja o comprador com quem assinou a promessa. A promessa unilateral de venda pode ser celebrada e assinada apenas por ambas as partes (falamos de "escritura sob o seio privado" ) ou lavrada por um funcionário público (notário, oficial de justiça, registrador) e redigido de acordo com certas formalidades legais (falamos de uma "escritura autêntica" ). A promessa unilateral de venda em seio particular deverá ser registrada em até 10 dias contados de sua assinatura no cartório de registro do vendedor ou comprador.
O contrato de venda (ou promessa sinalagmática de venda) vincula definitivamente o vendedor e também o comprador. Uma cláusula pode prever para um ou outro a possibilidade de retratação sob certas condições especificadas no ato.O contrato de venda pode ser celebrado entre particulares (trata-se de escritura particular) ou lavrado por funcionário público (notário, oficial de justiça, oficial de registo civil) e lavrado nos termos legais (trata-se de escritura autêntica).
A promessa de venda, seja qual for a sua forma (promessa unilateral de venda ou compromisso de venda), deve conter algumas informações: dados de contato do vendedor, dados de contato do comprador, endereço do imóvel vendido, origem do imóvel (data da escritura de venda anterior, nome do anterior proprietário, escritura pública, etc.), descrição detalhada do imóvel, seus equipamentos e anexos, existência de hipoteca se aplicável, informação específica da copropriedade se aplicável, valor dos honorários do profissional responsável pela venda, se aplicável, preço de venda e condições de pagamento (crédito imobiliário), prazo de validade da promessa de venda e prazo para assinatura da escritura definitiva de venda, condições para exercício o direito de retractação, condições precedentes à promessa de venda, caso existam (exemplo: a venda só pode ser concluída com a condição de o comprador obter uma licença de construção ou uma hipoteca).O arquivo de diagnóstico técnico deve ser anexado à promessa de venda.
A promessa de venda pode ser entregue em mãos ou enviada ao comprador por carta registrada com aviso de recebimento. A promessa de compra e venda é feita em via original única guardada pelo profissional perante quem foi assinada se necessário (notário, agente imobiliário) ou em duas vias originais (uma para o vendedor e outra para o comprador).
A saber: o potencial comprador pode pedir ao vendedor de um imóvel o diagnóstico técnico mas também, por exemplo, a última fatura da água ou a última fatura do FED do imóvel, documentos que contenham informações relativas ao imóvel, antes de tomar uma decisão.
Promessa de vender: quanto devo pagar?
Dependendo do caso, promessa unilateral de venda ou compromisso de venda, uma quantia em dinheiro poderá ser paga pelo comprador ao vendedor.
No caso de promessa unilateral de venda, é possível prever cláusulas relativas ao pagamento de quantias em dinheiro logo que a escritura seja assinada ou dentro de certo prazo, antes do termo do prazo de cancelamento. Estas cláusulas são válidas sob duas condições: 1° a promessa é celebrada por intermédio de um profissional mandatado (notário ou agente imobiliário, por exemplo); 2° o pagamento é consignado a um profissional com garantia financeira dedicada ao reembolso dos fundos depositados. O valor a ser pago geralmente corresponde a 5% e 10% do valor total da venda. Caso o comprador exerça o seu direito de resolução (e, portanto, não compre o imóvel), recupera o valor pago (no prazo de 21 dias a contar do dia seguinte ao da resolução). No caso de a venda definitiva do imóvel ser assinada, então o valor pago é deduzido do restante a pagar. Uma promessa unilateral de venda pode ainda conter uma cláusula relativa a uma indemnização de imobilização (ou "preço de exclusividade" ): o comprador paga ao vendedor uma compensação financeira pela reserva do alojamento durante o período da promessa de venda.Esteja ciente de que o comprador pode perder esta compensação de imobilização se desistir. A indemnização de imobilização (no valor mínimo de 5% do preço de venda do imóvel) é obrigatória para qualquer promessa unilateral de venda válida por mais de 18 meses se o vendedor for uma pessoa singular.
No caso de contrato de venda, as cláusulas também podem prever o pagamento de quantias em dinheiro assim que a escritura for assinada ou dentro de um prazo determinado, antes do término do prazo de rescisão. Duas condições devem ser atendidas para que essas cláusulas sejam válidas: 1° o contrato de venda deve ser celebrado por um profissional autorizado a contribuir para a venda (notário ou corretor de imóveis, por exemplo); 2° o pagamento deverá ser consignado a um profissional com garantia financeira dedicada ao reembolso dos valores depositados. O valor solicitado geralmente corresponde a 5% e 10% do valor total da venda. Se o comprador exercer o seu direito de resolução (e não comprar o imóvel), recupera o valor pago (no prazo de 21 dias a contar do dia seguinte ao da resolução).Se a venda definitiva do imóvel for concluída, o valor pago é deduzido do restante a pagar. Um contrato de venda também contém frequentemente uma cláusula de penalidade que obriga o vendedor ou o comprador a executar o contrato (para vender ou comprar, portanto) e que prevê danos em caso de inadimplência.