Qualquer tipo de bem pode ser antecipado.
A compra de uma casa ou apartamento pode ser prorrogada por um período incompressível para o direito de preferência. O que este termo legal abrange e quais são as consequências desse direito?
O direito de preferência: o que é?
O direito de preferência é um procedimento que permite a uma pessoa pública (ex: autarquia) adquirir prioritariamente, em determinadas áreas por ela definidas, bens imóveis colocados à venda por pessoa singular (pessoa singular) ou colectiva (empresa )., a fim de realizar operações de desenvolvimento urbano. O proprietário do imóvel não tem então a liberdade de vender o seu imóvel ao comprador da sua escolha e nas condições que desejar. O direito de preferência é geralmente exercido com vista à realização de operações de urbanização de interesse geral.
O direito de preferência: sobre quais bens?
Uma garagem, uma adega, uma casa, um apartamento, um prédio, terreno agrícola ou não … qualquer propriedade pode ser pré-esvaziada, total ou parcialmente. Na realidade, o bem, a ser objeto de domínio público, deve estar localizado numa área definida no PLU (Plano de Urbanismo Local), numa ZAD (zona de desenvolvimento diferido) ou numa ENS (Área Natural Sensível).) . Você nunca sabe se o direito de preferência será exercido ou não, exceto em áreas naturais sensíveis onde isso ocorre na maior parte do tempo. O município não é obrigado a adquirir todos os bens preferenciais e só pode comprar parte deles. O preço de venda deverá então levar em consideração a possível perda de valor sofrida pela parte do imóvel não antecipada, pois pode ser difícil revender. No entanto, a fim de garantir a proteção do proprietário do imóvel, este pode exigir que o município adquira a totalidade do imóvel.
O direito de preferência: exercido por quem?
O direito de preempção mais comum é o DPU (Direito de Preempção Urbana), geralmente exercido pelos municípios, ou às vezes pelo Estado, a prefeitura, uma organização, uma empresa semipública, etc. O direito de preferência também existe no setor privado, por exemplo, quando um proprietário coloca à venda uma propriedade ocupada por um inquilino. Este último tem prioridade na compra deste imóvel. No entanto, o direito público de preempção tem precedência sobre o direito privado, caso o município e o inquilino estejam ambos interessados em adquirir um imóvel. E no caso de coproprietários, os demais coproprietários têm prioridade na recompra das ações do coproprietário que deseja vender.
O direito de preferência: como funciona?
Quando um imóvel é colocado à venda, os titulares do direito de preferência urbana são notificados por um DIA (Declaração de Intenção de Aliéner) enviado ao cartório da Câmara Municipal. Este titular tem dois meses para exercer o seu direito de preferência, que deverá justificar (criação de equipamentos colectivos, combate à insalubridade, reabilitação do património da cidade, etc.). Após esse período e sem resposta do potencial preemptor, o direito não é exercido. Se o imóvel for alugado no momento da venda, o inquilino é informado primeiro, antes do município. Ele será, portanto, o primeiro a poder exercer o seu direito de preferência se desejar adquirir a propriedade em que vive.
Direito de preferência: quais são os remédios do vendedor?
Um município que efetua o pré-pagamento de um imóvel tem seis meses para pagar ao vendedor. Este último, por exemplo, se se encontrar em dificuldades financeiras ou se a decisão de preferência não estiver suficientemente motivada, pode requerer ao tribunal administrativo o cancelamento da preferência. O pedido de cancelamento deve ser apresentado no prazo de 2 meses a partir da publicação da decisão na Câmara Municipal. O possível comprador rejeitado também pode solicitar o cancelamento da decisão de preferência assim que fechar um contrato de venda. Outro caso de disputa entre o vendedor e o preemptor: quando este último opta por um preço inferior ao preço de venda, o que é comumente praticado por órgãos públicos. É então o juiz da expropriação que irá julgar o recurso.
Direito de preferência: quais as consequências em caso de anulação da decisão?
A principal consequência da anulação de uma decisão de preferência é que o município é considerado como nunca tendo decidido se antecipar. Se a transferência de propriedade ainda não ocorreu, o cancelamento impede que ocorra. Se, pelo contrário, já interveio, o antigo proprietário ou o comprador rejeitado podem obter a anulação da venda. A partir desse momento, o proprietário que recupera o seu imóvel pode revendê-lo ao comprador rejeitado ao preço e nas condições à sua escolha. O município pode ser condenado a indemnizar o proprietário para reparar os danos sofridos pelo facto de não ter podido dispor da quantia que poderia ter obtido com a venda durante o período em curso da decisão ilegal. data de retirada desta decisão. O potencial comprador que assinou um contrato de venda também pode reclamar a indemnização pelos danos sofridos e pelas despesas efectuadas antes da data de exercício do direito de preferência, nomeadamente para adquirir o terreno e obter uma licença de construção.