Normas aplicáveis às taxas condominiais.
Os encargos de compropriedade são as despesas que os condóminos de um edifício devem pagar e que servem para pagar a sua manutenção e eventuais obras a realizar. É feita uma distinção entre encargos gerais e encargos especiais.
O que são taxas condominiais?
As cobranças de copropriedade são divididas em 2 categorias principais: cobranças gerais e cobranças especiais.
Os encargos gerais da copropriedade são usados para pagar: administração predial (taxas de administração, por exemplo), manutenção predial (limpeza de áreas comuns, retirada de lixo doméstico)..), conservação do edifício (renovação da fachada, por exemplo). Todos os condóminos pagam os encargos gerais de acordo com a sua quota (percentagem calculada em função da superfície do seu imóvel na compropriedade).
As taxas especiais de condomínio servem para pagar: serviços coletivos (segurança, por exemplo), equipamentos comuns (manutenção de elevador, por exemplo). Os proprietários pagam esses encargos de acordo com a utilidade objetiva destes para cada imóvel na copropriedade. Assim, os condóminos de apartamentos situados no rés-do-chão de um edifício não dispõem de elevador (salvo se dispuserem de cave ou parque de estacionamento acessível por elevador) pelo que não pagam os encargos específicos relacionados com este serviço.
Como são determinadas as taxas de um edifício? Pelo voto dos condóminos que se reúnem anualmente para determinar e consequentemente votar o orçamento provisório inerente ao edifício (encargos gerais e específicos).Os custos anuais projetados cobrem a manutenção, operação e administração das áreas comuns e equipamentos comuns do edifício. Os trabalhos de manutenção de rotina (substituição de parte da caldeira coletiva, por exemplo) fazem parte do orçamento de trabalhos de manutenção. Podem ser acrescidas despesas excepcionais que não estejam previstas no orçamento provisório e que são depois votadas pelos condóminos caso a caso (desenvolvimento ou criação de instalações comuns, por exemplo).
Observação: os encargos de aluguel (ou "encargos recuperáveis" ) são devidos pelo inquilino, mas são pagos pelo proprietário. O proprietário pode, portanto, ser reembolsado por esses encargos pelo seu inquilino, seja na forma de provisões para encargos (com reajuste anual dos encargos), seja na forma de uma taxa fixa.
Pagamento de condomínio
Cada um dos condôminos tem a obrigação de arcar com as despesas de prédio votado, de acordo com sua cota.Nota: o condómino pode requerer uma prestação parcelada em 10 anos para o pagamento dos encargos relativos à execução de obras de beneficiação (excepto obras obrigatórias por lei), caso não tenha votado a favor da realização dessas obras. Ele continua responsável por pagar essas taxas.
As copropriedades previstas no orçamento provisório e as copropriedades fora do orçamento provisório estão sujeitas a regras especiais de pagamento.
Os atuais encargos de compropriedade previstos no orçamento provisório devem ser pagos pelos condôminos ao administrador do condômino, por ¼ do orçamento votado (salvo decisão em contrário da assembleia geral de condôminos ). Esta provisão é paga no 1º dia de cada trimestre (ou noutro período definido pela assembleia geral). Os proprietários recebem uma notificação do administrador indicando o valor que devem pagar.
Os encargos de compropriedade fora do orçamento provisório são fixados pela assembleia geral com o vencimento das respetivas provisões. O administrador pode exigir o pagamento de adiantamentos em dinheiro e, em seguida, enviar uma carta a cada coproprietário.
Um coproprietário pode contestar os encargos de copropriedade se perceber que sua própria parte ou a de outro coproprietário é mais de ¼ maior do que deveria. Ele pode entrar na Justiça. O condómino deve interpor recurso no prazo de 5 anos após a publicação do regime de compropriedade no processo imobiliário ou no prazo de 2 anos após a revenda do imóvel após a publicação do regime de compropriedade no registo imobiliário. O juiz pode estabelecer uma nova distribuição de acusações. A saber: fora desta hipótese, para modificar a repartição dos encargos entre os condôminos, é necessário o voto unânime dos condôminos.